Управляващи дружества в България
Управляващите дружества в България са много трудна тема, която е актуална за много собственици на жилища. Конфликтите с подобни организации не са рядкост. Повдигаме този въпрос по искане на наши клиенти, които трябваше лично да се справят с местни управляващи компании.
Нашите сънародници – собственици на апартаменти в комплекси, изправени пред безотговорната работа на управляващата компания, са готови да предприемат решителни действия в борбата за правата си. За съжаление много собственици на жилищни имоти в България не са запознати с реалните си права и отговорности, свързани с недвижимите имоти. Това води до различни злоупотреби от управляващите дружества.
Припомняме, че местният Закон “За управление на етажната собственост” (За управление на етажната собственост) има утвърдена разпоредба, според която до 30 юни 2010 г. собствениците на апартаменти в съществуващи комплекси трябваше да свикат общо събрание на Етажната собственост*, да изберат управителен съвет, да приемат бюджет и да впишат книга на собствениците. Съгласно член 44 всички решения на Общото събрание трябва да бъдат регистрирани в регистъра чрез подаване на заявление до Общността. В новите комплекси общото събрание трябва да се проведе до 6 месеца от получаване на Акт 16.
Ако собствениците не знаят за това задължение, или не искат или не могат да се съберат, тогава властта – кметът на общината или района, прави всичко вместо тях.
The developer (who in most cases is also the Investor) or an affiliated management company hides this information from the owners and does not inform them about the need to perform the actions specified in the Law. Чести са случаите, когато представители на управляващи компании by cunning, deception or even force, they force the owners to sign enslaving agreements for the support of the complex, which are contrary to the Law. Собствениците на жилища, които не са наясно с правата си, често следват примера на престъпниците – представители на предприемача или управляващата компания.
Нека дадем пример за незаконни действия на Разработчика.
При закупуване на недвижим имот в нов (в строеж) комплекс, собствениците трябва първо да подпишат предварителен договор за покупко-продажба. Този документ удостоверява вашето намерение да заплатите пълната стойност на вашия апартамент. The preliminary agreement contains a clause according to which you undertake to sign a “complex support agreement” with the management company.
Подписвайки този документ, вие нямате представа какво ще бъде съдържанието на споразумението за комплексна поддръжка. And later, when drawing up a Notarial Deed (the main document certifying your ownership of real estate), you are asked to sign this support agreement. Обикновено това става в последния момент, понякога дори директно в нотариалната кантора.
След като прочетете заробващото споразумение с управляващото дружество, решавате да не го подписвате все още, а да си вземете почивка и да се консултирате с адвокати. In response, the Developer, as a rule, отказва да издаде нотариален акт за Вашия недвижим имот, който към този момент вече сте платили напълно.
In practice, the execution of a real estate purchase and sale agreement (notarial deed) is carried out either by power of attorney or as soon as possible. Това се дължи на факта, че собствениците обикновено не живеят постоянно в България, а идват да осъществят сделката за няколко дни.
Малцина отказват в такава ситуация да подпишат поробващото споразумение, предложено от Управляващото дружество (Разработчик). Ако сделката се извършва чрез пълномощник, подписването на този документ изобщо не се обсъжда със собственика. If the owner of the property himself is involved in the transaction, then he is usually hampered by the lack of time to fight for his rights – few people are ready to fly to Bulgaria again for this.
What does signing an agreement lead to?
As soon as you complete the purchase and sale transaction and sign an agreement on the support of the complex, the obligations of the Developer and the Management Company end. Оттук нататък вие отговаряте за всичко със собствени средства, загубено време и нерви.
Можем да дадем много такива примери. Не всичко обаче е толкова лошо, колкото може да изглежда на пръв поглед. Просто не е нужно да се доверявате сляпо на Разработчика и да разчитате на неговите обещания. To ensure that life and holidays in Bulgaria are a joy for you, and that purchasing your own home in a resort complex does not cause any hassle, you must consult with Bulgarian lawyers in advance.
If you have already fallen into a trap, and now you want to restore justice, then you need to unite as a friendly team with your fellow sufferers – other owners of apartments in your complex. И след това отново се обърнете към професионалисти, които ще ви помогнат да започнете организира общо събрание по всички правила.
Ние сме готови да ви помогнем да организирате такива срещи!
Ние предлагаме на всеки, който иска да закупи български недвижим имот. Professional advice from lawyers who thoroughly know Bulgarian laws and have experience in holding general meetings of residents will help you with this.
*(ES) Етажен имот в България. В Русия, например, това е HOA (Асоциация на собствениците на жилища).