Гледайки какво правят брокерите, аз (българският финансист и блогър Васил Кендов – бел. ред.) реших да хвърля малко светлина върху тяхната дейност. През последната седмица имах двама клиенти, които решиха да закупят ново строителство, и двамата с идентични ситуации.
Схемата е следната:
Подписване на договор, който не е предварителен, а включва заплащане на реални комисионни на брокера.
Веднага щом проявите интерес към закупуването на жилище, брокерите веднага ви бутат в ръцете договор, който не е предварителен, а всъщност е нещо безсмислено. Поне от юридическа гледна точка. Целта на подобни действия е да ви вземат пари веднага, докато сте „на топло“. Обикновено ви обясняват, че срещу 1 хил. евро „ще премахнат обявата за продажба“. Добре, но това е споразумение с агенцията, а не с продавача. Което може лесно да премахне рекламата на едно място и да я даде на пет други с цена от +2 хиляди евро. В крайна сметка той вече е намерил клиент във вас за първоначалната сума. Ако продавачът може да спечели още 2 хиляди, тогава „защо не“?
Никой не може да гарантира, че рекламата ви ще бъде премахната! Затова не мога да разбера защо се дава точно този така наречен „стоп депозит” от 1 хил. евро. Мисля, че единственото значение е, че имате тези пари. Но по един или друг начин, брокерът вече е взел малко пари от вас. Тогава, ако успеете да вземете повече, ОК, но ако не, той пак ще има вашите 1 000 евро. С всичко това все още трябва да получите заем.
"Нашата агенция решава въпроса със заема. Имаме специален човек за това…"
Без значение как е! Защо тогава мислите, че тези хора идват при мен? (авторът работи в областта на кредитното консултиране – бел. ред.). Ще ти кажа защо. Защото клиентите имат нужда от кредит, а агенцията не е „решила“ този въпрос. Но брокерите взеха 1 хил. евро и вече не ги интересува толкова, нали? Има и друго предположение. Ако агенцията е запозната със системата за кредитиране (въпреки че практиката показва обратното), тогава те са разбрали, че няма да ви дадат заем. Но въпреки това ви таксуваха 1 хил. евро. Не е лош доход, нали?
Стигаме до темата за предварителния договор. Получавате документ, наречен „Стандартен предварителен договор“. Но такова животно не съществува в природата! Веднъж се скарах с един „брокер“, който ми обясни, че няма смисъл да наемам адвокат. Че, казват, тези адвокати винаги всичко объркват и само развалят сделки. Което всъщност се случва доста често. Аз лично провалих не една сделка, за което в крайна сметка клиентите ми благодариха.
Самите брокери пишат предварителни договори, а това е крайъгълният камък на сделките с недвижими имоти. На този етап от вас се иска да платите 10% от стойността на сделката, след което брокерът изчезва. Това е, вече го няма! С редки изключения. А ако не сте „решили проблема“ с кредита и не очаквате комисионни от банката, но за това по-долу.
На практика плащаш 10% депозит и 3% комисионна без да си сигурен дали ще ти дадат кредит, дали документите на имота са изрядни и т.н. Банката ще ви попита какви ще са вашите нотариални разходи, заявете. плащания и данъци… И до този момент нямате адвокат, който да ви представлява. Има само полуграмотен брокер, който се позиционира като адвокат. Точно затова има толкова много измами на пазара на недвижими имоти.
Важно е да се разбере, че адвокатските хонорари са много по-ниски от брокерските, но в същото време адвокатите вършат в пъти повече работа. И най-важното от него е да предотвратите измама! В края на краищата се появява просто страхотна схема за печелене на пари. Няколко изчисления: 1000 евро депозит за премахване на реклама – "стоп депозит", 10% – депозит по предварителен договор (от 10% изваждаме тези 1 хил. евро), 3% – брокерска комисионна.
Но изведнъж банката отказва заема. И в предварителния договор го пише (обикновено не го четат внимателно, а ако го прочетат, не разбират тънкости), че ако пропуснете определен срок, ще загубите депозита си. честито! Ето защо просто се нуждаете от собствен адвокат. Не този, препоръчан от агенцията за недвижими имоти, а вашият. Това е необходимо най-малкото, за да не правите излишни разходи без възможност да получите парите си обратно. И това е просто „малко зло“. Защото ако самият имот се окаже проблемен, тогава има голяма вероятност да загубите цялата сума.
В обществото битува мнение, че банката задължително ще провери самия обект и документите за него. Но ситуацията изглежда така само докато не се запознаете с хората, които се свързват с мен. Те също смятаха така и си спестиха услугите на адвокат.
Нотариални и транзакционни плащания
Със сигурност знаете, че агенциите настояват документите да се изготвят от „техния нотариус“. Можете ли да познаете защо? Просто – получават комисионни от него. Веднъж имах доста объркваща сделка. От агенцията разбрали, че клиентът няма да получи заем, но му взели 1 хил. евро като „стоп депозит” и също го измамили с предварителния договор. Твърди се, че клиентът не може да получи заем поради лоша кредитна история. Измислям нова жилищна схема и решавам проблема със заема. На следващия ден брокерът се обажда и обяснява колко е важно „техният нотариус“ да извърши сделката. Трябваше да обясняваме на клиентите, че избират нотариус и никой друг. За техен късмет избрали друг нотариус и всичко им се получило.
Лихви и плащания
Това вече го казах, но пак ще го повторя – единственият вариант да се застраховаш от измама е да имаш собствен адвокат, а не от агенция! За съжаление има много арогантни и некадърни брокери. В крайна сметка те вземат пари от вас и мен веднъж и все още трябва да работят с разработчика. Познайте на кого ще бъдат по-лоялни? При нотариус всичко е точно както и при адвокат. Сключи сделка, а после търси истината колкото искаш.
Практически съвети при покупка на недвижим имот:
- Най-важното е да знаеш дали ще ти дадат заем. Това е най-важното. И колко точно? За да направите това, първо отидете в банката или потърсете съвет от специализиран специалист. Дори консултацията да е платена, накрая ще излезе по-евтино.
- Съгласяваш се с адвоката си той да се запознае с имота и да съдейства при нотариуса.
- Едва след това започвате да търсите обект за закупуване и включвате брокери в процеса.
Ако действията ви следват този ред, тогава целият процес определено ще ви струва по-малко и ще бъде много по-трудно или дори невъзможно да ви измамят.
Напомняме, че ние лично познаваме всички продавачи обекти на недвижими имоти на нашия уебсайт. При необходимост ще се радваме да Ви препоръчаме доверен адвокат.
източник: kendov.com